信息来源：《中华人民共和国民法典》物权编、《中华人民共和国土地管理法》、农业农村部宅基地管理专项指导文件配资策略平台
在农村生活的人，时常会遇到邻里之间转让老宅、闲置农房的情况。很多人默认都是一个村子的，知根知底，双方谈好价格签个字，钱款两清房子交割，这件事就算圆满收尾。但实际上，哪怕交易双方都是同村村民，房屋买卖也不是随便成交就具备法律效力，其中有着清晰的法律边界和硬性审核标准，达不到要求，哪怕同住一村，交易依旧不算合法，后续极易产生房产纠纷、拆迁补偿争议等一系列麻烦。
首先我们要明确基础法理，农村宅基地的所有权归本村集体经济集体所有，村民个人只享有宅基地的合法使用权，地上自建的房屋属于村民私人合法财产。遵循房地一体的原则，房屋进行转让交易时，宅基地的使用权会随之一并流转，这也是国家会对村内房屋买卖设置严格门槛的根本原因，并不是单纯限制百姓处置自己的房产。
同为村内村民，想要让房屋买卖交易完全合法有效，必须同时满足全套硬性条件，任何一项缺失，都会让交易存在法律漏洞。
第一，交易双方必须具备纯正的本村集体经济组织成员身份。判定标准不以日常居住在村里为准，核心看户籍登记、集体土地确权在册信息，必须户口一直在本村，依法享有村里土地分配、集体分红、宅基地申请等村民专属权益。外嫁户口迁出又迁回、挂靠户口、非农户口回迁落户等特殊情况，都不能直接认定为合格的交易主体，贸然交易依旧会被认定不合规。
第二，购房一方严格遵守农村一户一宅的法定硬性规则。这是审核的核心关键点，买方家庭名下整体核算，不能拥有其他已经确权登记的宅基地和住房。农村宅基地是国家给本村农户的基本居住福利资源，杜绝通过私下买房囤地囤房，造成集体土地资源闲置浪费。如果本身已经有合规住宅，再在村内购置第二套农房，哪怕买卖双方自愿，村委会同意，最终也无法完成合法确权过户，交易合同不受法律保护。
第三，房屋本身产权清晰完整，不存在任何权属争议。用来交易的房屋，必须完成不动产权登记，证件齐全完整。房产不能存在家族共有产权纠纷，祖辈遗留的老宅，必须所有法定继承相关家庭成员全部知情并书面同意出售，不能由单一继承人私自做主卖房。同时房屋不能属于违规违建建筑、不在征地拆迁冻结范围、没有抵押查封等司法限制问题，但凡产权有一点模糊不清，都不能正常走合法交易流程。
第四，出售房屋之后，卖方自愿放弃后续宅基地申请资格。相关法律条文明确规定，农村村民出卖自有住房之后，终生不得再向村集体申请新的宅基地建房。这一点交易前期就要双方清晰知晓，卖方不能事后反悔，以无房居住为由想要重新获批宅基地，相关部门也绝不会予以审批通过。
第五，完整走完村级公示与乡镇主管部门的官方审批流程。同村私下口头约定、私下签纸质协议、私下转账交房，都只是私人行为，不算合法交易。正确的流程是买卖双方共同向村委会提交书面交易申请，村集体经济组织召开集体议事会议进行审核，审核通过后在村内公开位置进行为期七天以上的公示，公示期间无村民提出异议，再上报乡镇农业农村、自然资源管理部门进行最终备案审批，留存完整官方档案，才算流程合规落地。
接下来讲清楚很多同村人交易踩坑的常见误区。不少村民觉得都是乡里乡亲，碍于情面省去正规手续，只写一份简单的买卖字条，甚至直接口头成交，不做任何书面留存。等到多年之后房屋升值、遇到征地拆迁，房价差价巨大，卖房一方极易心生悔意，以交易手续不全、合同不合规为由向法院起诉判定交易无效，最终购房方往往会陷入漫长的维权官司之中，蒙受不小的经济损失。
还有部分人认为同村交易的房子，住进去多少年就自动归自己所有，这也是错误认知。房产的合法归属唯一凭证是不动产权证书的权属变更登记，没有完成官方过户确权，哪怕居住数十年，房屋的法定产权依旧属于原房主。
同时也要理清合法交易完成之后对应的权益变化。合规走完所有流程的村内房屋买卖，买方可以正常翻新修缮房屋、日常居住使用，遇到征地拆迁时，所有对应的房屋补偿、安置相关权益都归新的产权人所有，原房主无权再进行分割索要。
整体而言，同村村民之间的房屋买卖，是现有政策法规里为数不多允许的农房流转形式，但宽松只是相对城镇居民、外村人购房而言，本身依旧有着不可突破的规则底线。盲目简化流程、无视法定条件完成的交易，终究会给自己埋下长久的隐患。
如今农村宅基地价值逐年提升，相关产权管理规则也在不断细化完善，身边也出现过不少同村买房事后闹纠纷的真实案例，大家对于村内房屋买卖的细节把控还有哪些不一样的看法，都可以相互交流探讨。
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